物业管理实习报告1
一 迄今为止， 中国的物业管理行业已经走过了 二十几年的时间，已经具备了 一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展 城市的现代化 人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必定产物――物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必定的趋势。尤其在 市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在 激烈的市场竞争 中立于不 败之地，创新合理的规模效益，已经成为现今物业管理的要害问题。在 社会分工和市场细分不 断加强的总体背景下，惟独 针对不 同的物业类型 不 同的消费人群 以不 同于他人的管理模式，才干树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。
品牌是什么?依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称 标记 符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在 市场经济发展的今天，品牌已不 再是一种简单的区别标志，而是企业客户和‘价值’(文化‘价值’ 经济‘价值’)的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不 外乎三个方面：知名度 美誉度 忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业 中的佼佼者，其 中一个重要的因素是依靠了 其服务的品牌效应。
在 多次的招 投标 中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在 以后的日常管理 中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了 它的美誉度，于是不 断提升的忠诚度为它赢得了 越来越多的客户，终就铸造了 中国物业的“巨无霸”。 但是创建一个品牌并不 是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实 中一些令人无庸质疑的事实放在 我们的面前，物业市场不 规范 经营机制不 健全 细的法律法规不 具备 广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在 总体水平低的情况下，对于一些 中小城市做成物业品牌更是难上加难。
日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展 人口规模来说还是一个 中小城市。于是在 这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了 要克服大的环境艰难外，还要程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在 公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在 工作 中亲身感受的问题予以陈述：
(1) 物业人员的形象不 规范。包括服务人员的仪表 语言 行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了 公司的‘精神’面貌。
(2) 规章制度不 健全。主要包括对内(员工规范 岗位职责 奖罚机制)和对外(管理制度 业主公约 处理程序等)。
(3) 物业管理工作宣传不 到位。比如说维修基金的收取，在 没有 全部收缴齐之前，不 要存在 时间上的停滞，要无时不 刻的向业主宣传到位，其 中包括采纳传单 报纸 宣传栏的形式。
(4) 服务人员的人性化意识不 强。对待业主不 够周到热情，有 的甚至发生了 口角。在 实践的接触 中，服务人员对答允业主的事情不 能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了 严重的危机。
(5) 物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有 十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的服务费亏损是在 所难免。
二 通过在 实习 中理论的钻研和实践的磨合，笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化 从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。
1 建立规范 高效 专业化的队伍，作好基础管理是要害。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素养则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的要害。
(1) 规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表 语言 行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有 企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲一般话，由于在 公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。
比如说在 服务人的电话接待 中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在 与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有 利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要，在 小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在 工作 中要尽量达到军事化的标准，例如不 要呈现走路吸烟 打闹的场面，以免给业主造成不 良的影响。
物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不 满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有 形展示，向用户传递公司的良好形象。
(2) 健全与物业有 关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有 利于整个服务流程的再造，有 利于提升企业的外部形象，其更是以后创优 9000认证的必不 可少的环节。
所以，对内要建立员工的岗位‘责任’制 工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不 刻的表现出一个绝对服务者的形象――以业主为 中心，辐射每一个员工的行为。在 实习 中，城市花园的首问‘责任’制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。
对于外部，我们要建立装修制度 房屋巡查制度 设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注重的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有 利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有 人管 人人都管事”，使每一个‘责任’事故的发生都能找出相应的‘责任’人，并能配合相应的奖罚激励措施。
(3) 充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有 权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有 者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。
一些重大的物业事项(物业维修基金的使用 年度预算 物业公用部位的经营等)必须要业委会审批，否则有 时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不 是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。
此外，在 日常的管理服务 中，要定期或不 定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在 平时管理 中的不 足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不 配合现象对业主委员会赋予明示，请求其协助解决，做到双方心 中有 数，必要时要达成书面协议。
2 服务管理要以专业化为方向 寓法制化于其 中，走程序化的道路。
(1) 以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼 富有 弹性的 学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时 快捷 方便的书刊 报纸等专业的 学习媒介，配置现代的信息网络(因特网 局域网等)使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过 学习让广大员工的思想“站在 海纳，跳出海纳”，以一个行业的思想和心态去做好工作 中的每一件事。
此外，公司还应定期或不 定期的组织培训班 外出 学习，特殊值得一提的是对于外出学来的东西，不 能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变 因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会浪费大量的人力 物力。在 实习期间，笔者接触到的项目上很少有 专业的书刊和书籍，因此这一点显得特殊重要。
对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要激励员工提出改革技能的办法 参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要赋予奖赏，由此形成一个“学以为用 从用 中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构 完善专业重组。举例来说，山海天项目由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在 一些档案的管理上以致呈现了 些许的混乱。因此，对于部门结构要有 明确的划分即办公室 服务 中心 保安部 绿化保洁部 经营拓展部等，并且各部门要形成自己的‘责任’和岗位规范且有 相应的配套设施。
最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安 绿化 工程部门在 部门明确的基础上可以做到“人人都要学 事事都能懂”，在 负责人员不 到位的情况下，可以处理应急情况。
(2) 寓法制化于其 中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有 直接或间接的联系，这也是我们在 工作 中始终都能占据主动地位的要害，尤其在 处理不 可协调的纠纷 中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有 法律自我保护意识，即在 每一个潜在 的法律纠纷 中我们要有 作为。举例说在 城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，假如在 业主看房或是验收时，就存在 了 一个潜在 的跌伤凶险，而我们的物业没有 赋予任何的警告，这就是我们的不 作为，一旦发生事故我们就要承担‘责任’。
假如我们赋予醒目的警告，那我们只可能不 承担‘责任’或是承担连带‘责任’。同样的情况比如在 我们的清洁员刚刚弄完的湿地上 冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在 的事故有 作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工 牢记在 心，以避开不 必要的麻烦。
3 首打营销牌，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了 企业的市场 文化 行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在 不 多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。
在 品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个项目部(山海天 同发 林海小区 城市花园)大多处在 亏损状态，这是因为业主入住率低 公共设施老化等原因造成，所以在 企业的运作 中光靠单一的服务费为生存来源是不 可行的。通过实习，笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在 的程度上减小了 亏损。
由此可以想到一些其他的做法比如做房屋 中介 广告位出租 家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不 乐观的事实也摆在 我们的面前，在 企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场 政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松 稳定的空间。
4 针对小区的特点，因地制宜，建立各有 特色的物管区域。假如说把公司现有 的和未来的项目物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话，那么我们不 能搞“一刀切”的形式，要采纳“牵牛鼻子”的方法论去管理。通过实践，笔者有 自己的一点体会：
(1) 山海天项目，其购买者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了 要害，具体说就是空房和环境管理成了 重 中之 中。在 实习 中，笔者看到伴海山庄的有 些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不 善的原因，但是这肯定会给业主造成不 满，由此就给物业收费带来了 难度。因此，我们的重点应该放在 房屋的环境管理上。
(2) 城市花园项目，物业刚刚建成，前期投入较大，硬软件健全。于是为创优 9000认证提供了 良好的条件，假如在 取得成功的基础上，合理的提高服务费，那么也会让广大的业主心服口服。因此，城市花园创建一个全功能的优秀社区，应该成为可能。
(3) 林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个要害的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为 中心，积极转变服务态度，处处为业主着想，活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，避开因管理空白带来的误会。总上所述，以各个小区的特点为工作的基点，才干丰富我们的服务体系，树立企业品牌形象。
5 区域发展，近学青岛，远学深圳。青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市，虽然在 经济发展 人口数量上有 不 小的差异，但在 人文环境 地理位置 气候条件上有 着一定的相似，因此物业的生存年限 植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在 物业的管理上应该有 着一定的地缘关系。青岛近几年来，物业管理的发展可谓日新月异，每年都有 数个小区被评为省级 示范单位，而且其物业行业从企业 政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策 健全的运作机制为青岛物业的发展，提供了 舒适的“温床”，近几年来，一些香港 深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。
因此，在 地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式 经营理念，在 经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有 很大裨益的。其次，远学深圳。1981年，深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为 中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的发展，造就了 深圳万科 金地 中海等一批 中国物业的巨头，源渊的发展历史 丰富的管理经验 与国际接归的管理模式使之成为 中国物业的 学习模范。
近几年来，深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的 学习提供了 良好的机会，因此我们要积极 学习深圳物业在 管理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共享网络，为我们品牌的创建引他山之玉。
以上是我的实习报告，在 海纳四个项目物业实习近一个月的时间里，使我学到了 一些书本上没有 的东西，增加了 实践经验，为走向工作岗位奠定了 夯实的基础。在 企业变革和结构重组后，经过全体员工长期不 懈的努力，我坚信海纳物业定能走出日照 山东乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。
物业管理实习报告2
回忆实习生活，感触颇深，收获丰硕，使我更深入熟悉和了 解物业管理行业。国家富强，人民物质生活富裕，‘精神’的需求越来越高，社区生活质量的提高势在 必行。物业管理公司作为社区的服务者和管理者自然肩负重任!在 管理处工作人员的热心讲解和指导下，我积极询问和物业管理相关的工作，把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的熟悉，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过实习，使我对物业管理工作有 了 更深层次的感性与理性的熟悉。
我所实习的锦绣江南管理处属于万厦居业有 限公司，隶属鹏基集团。目前，该公司现有 员工5000余人，其 中具有 中高级职称及本科以上学历的员工1000多名，物业类型齐全，业务遍及深圳 珠海 北京 郑等全国30多个大 中城市，是深圳市大型物业管理企业 中的龙头企业。锦绣江南小区是其所管辖的物业管理项目之一。锦绣江南小区位于龙华镇民治街道 中心绝版地块，占地面积21万平方米，总建筑面积约42万平方米，是以 中国传统园林为背景的大型生活社区，规划成熟，配套完善，花园式的环境，丰富多彩的社区文化生活，营造了 一个高尚 温馨 祥和的居住环境和成熟的社区素养。小区共有 住户3229户，多层住宅都是院落式的设计，内设院门 亭子 棋牌石桌等。院落名以院内植物品种科目命名，极具特色。院落是根据和依照 中国江南地区的历史典故，雕塑 亭台 楼阁等民族元素的完美表现，将江南园林风景精巧灵秀，移步换景等特色融于一体。继承和体现江南人人文的居住文化精粹。园林水系由五大水系组成了 荷塘月色，花港观鱼，二泉映月，飞泉落瀑，阳光泳池的景观。管理处共分为五大部门，包括综合事务部，客户服务部，维修部，保洁部。
实习 中，我多看 多问 细观察，对锦绣江南管理处的物业管理工作的开展有 了 进一步的了 解，分析了 管理处开展物业管理有 关工作的特点 方式 运作规律。以下是此次在 锦绣江南的实习体会。
一 丰富社区文化，建和谐文明社区。
管理处在 与业主关系管理方面，为促进和谐邻里关系，丰富社区居民文化生活。在 实习 中通过工作人员了 解到，管理处始终坚持“以顾客为 中心，持续改进我们的服务”为质量方针，以优异的服务和管理品质赢得市场。让每一位万厦员工树立：“客户想到的我们要想到，客户没想到的我们也要想到，客户想到的和没想到的，只要我们能做到的都要去尽努力。
尽心为客户着想，竭力让客户满足。”的理念。每年年初制定社区文化开展计划。并按计划组织实施。管理处由客户服务部收集文化资源，如：社区有 才艺的业主资料 团体合作(基层机构 中老年协会 关工委 文工团 艺术培训 中心 学校等) 挖掘培训内部艺术员工。在 每年重大节日，根据小区居住的业主不 同的年龄 不 同的爱好与爱好 不 同的层次等，有 针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：“三八”妇女节，开展才艺表演活动;“五四”青年节组织社区篮球比赛，“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十二月份，举行社区运动会??通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了 公司与业主 业主与业主之间的沟通交流，创建了 和谐的顾客关系，拉近物业与业主间的距离，增强业主的凝结力，营造了 浓厚的社区氛围和文明和谐的居住环镜。 二 专业 规范管理，提高经济效益。
万厦物业公司起步较早，业绩显著，坚持“一业为主 多种经营”的经营策略，已形成“以物业管理为龙头 专业工程为配套”的经营发展格局。属下的万厦环境服务有 限公司 万厦园林绿化分公司 万厦电梯工程分公司 万厦机电分公司 万厦门窗分公司，提供专业的物业管理配套服务。为整合资源，锦绣江南管理处将环境 绿化 电梯 机电外包给万厦隶属的专业公司，即提高了 效率，又节约了 经营成本。这种物业管理模式也正是将来物业管理的发展方向。
三 精巧管理，细心服务，客户满足。
社区生活环境是业主最为关注的，锦绣江南管理处保洁部制订了 具体的工作计划和操作流程。生活垃圾分包搬运，并设置保洁监控员专职对小区环境卫生进行巡查，监督外包方，确保小区环境清洁。环境绿化消杀请专业公司进行。各项工作都制定了 具体的工作时间表，如：电梯的清洁必须在 保证不 影响业主正常使用情况下清洁，且班长进行检查监督，巡视。夏季台风 暴雨多发季节，受到预警信息必须第一时间采取应急措施：检查天台 水管 地漏，保持水管畅通;检查业主阳台是或放有 安全隐患的物品，及时通知业主移到安全地带，并做好登记;梅雨季节做好返潮提醒，小区公共信息栏张贴温馨提示，并要求自己员工清洁卫生时必须用干的拖把或抹布。针对深圳地区台风多 雨水大的气候特征而造成门窗渗漏水的问题，公司在 高层楼宇运用自发研制的超强抗渗漏门窗(窗本体及四面塞缝)，取得了 很好的效果，深受开发商及业主好评。这种无微不 至 无所不 在 的服务，提升了 服务效率，提高了 业主满足度，提升了 物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了 公司在 激烈的市场竞争 中的核心竞争力。
四 领导有 方，志存高远，做国内第一。
他们公司管理层都深怀理想与信念，高擎“创可持续发展的全国一流的物业管理企业”旗帜，以专业的技术 职业的能力 敬业的‘精神’，“稳健经营 适度发展;不 务空名 但求实绩”的工作思路，致力于为全国数百万业主客户营造“广厦千万间，居者俱欢颜”的幸福生活。他们一步步从冬天走向春天，一步步从一个胜利走向又一个胜利，一路鲜花似锦，荣耀繁星满天，品牌享誉全国，创新了 物业管理行业的无数项全国第一。 五 整合人力资源，提高员工综合素养，树企业良好形象。
实习时通过工作人员的讲解了 解到管理处不 仅严把员工招聘关，更重视入职 在 职培训工作。他们非常重视对新招聘的员工进行上岗前的相关培训，使员工对小区的基本情况 工作关注要点心 中有 数，减少盲目性;他们倡导“人才是万厦之本，人力资本是万厦的第一资本。”，每位员工都争做“ 学习型 创新型”员工，团队 中形成了 一种积极向上的比学赶帮超的竞争氛围，他们的管理人员大多是从基层员工 中通过选拔 竟聘上岗。从而，使员工个人素养得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了 良好的企业形象。
他们激励员工终身 学习，持续增值，致力为员工营造良好的 学习成长环境和教育培训机会。他们认为提供给员工优厚具有 市场竞争力的待遇不 是增加企业的成本，而是一种赢得市场的投资!所以他们留得住人才，更能吸引人才;所以他们取得了 一个个骄人的成绩：“ 中国国优物业管理典范单位”，“ 中国优秀物业管理企业”，“ 中国企业信誉AAA级单位”，“全国质量诚信服务示范企业”，“ 全国物业管理培训示范单位”，“全国文明服务示范窗口”，“全国青年文明号 ”，“全国‘精神’文明创建活动示范点”，”梅林一村喜获国际最适宜人居社区”等,这些是他们智慧的结晶，付出的收获!
当然万厦居业的物业管理也存在 一些不 足，物业管理作为微利性服务行业，时下面临用工成本不 断增加，物业管理费标准的增加艰难重重，这是目前面临的问题，因其管理的小区是自己上属鹏基集团开发，可以靠地产的扶持帮助，但这却不 能解决根本问题，我认为可以充分利用其他资源为企业创收，在 的程度上减小了 亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋 中介 广告位出租 家政 及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。
通过实习，我熟悉到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的 学习，更重要的是要把实践与理论两者密切相结合。物业管理是服务行业，它所提供的产品是无形的，是一种全方位 多功能的管理，也是一种平庸 琐碎的服务性工作。因此，在 物业管理实际工作 中，要时刻 牢记物业管理无小事，以业主的需求为 中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不 断 学习，不 断创新，与时俱进，为业主提供整洁 优美 安全 温馨 舒适的居住环境，为全面建设和谐社会开创物业管理新的里程碑。我坚信万厦居业一定会信心满怀，激流勇进,沧海扬帆，一如既往，秉承“全国知名品牌企业”专家的‘精神’ 专业的品质 专注的情怀，与万千客户不 离不 弃 相扶相助 共生共长，创新理想人居，构建和谐家园，共享丰盛人生。
物业管理实习报告3
经过两年专业的物业管理理论 学习，通过物业管理实务 物业管理学 应用写作 管理学基础 公共关系学等等的测试，以优良成绩通过各科目考核。于20__年3月13日下午，学校安排本人在 宝安区龙华万夏锦绣江南进行物业管理实习。在 整个实习阶段 中，我在 管理处老师的指导下把在 书本上学到的物业管理理论知识与日常实际工作 中所呈现正常的及突发事情相融合 对应，用实践验证理论探究物业管理工作的本质与规律。短暂的半天实习时间，使我对物业管理工作有 了 更深层次的熟悉 了 解。
一 实习单位的基本概况：
深圳市万夏居业有 限公司成立于19__年，隶属于深业鹏基集团有 限公司，是首批荣获国家一级物业管理资质的 中国大型物业管理企业，该企业业务遍及深圳 北京 郑州 济南 长沙 南昌 苏州 珠海等全国30多个大城市的物业管理，包括智能大厦，住宅区 工业区 商住楼 写字楼 别墅 市政公园等;目前该企业管理总面积达到2000多万平方米，在 管项目105个，现有 员工5000余人，企业坚持以“顾客为 中心，持续改进我们的服务”的质量方针，以优质的服务和品质赢得市场，目前荣获了 全国物业管理示范大厦” 全国物业管理行业的“文明服务示范窗口” “青年文明号”，“全国‘精神’文明创建活动示范点” “建设部物业管理培训基地” “ 中国国优物业管理典范单位” “全国质量 服务诚信示范企业” “深圳名片”等 300多项荣誉。
锦绣江南物业是万夏居业有 限公司的管理项目之一，成立于20__年4月，位于深圳市龙华镇 中心地段，占地面积21万平方米，总建筑面积约42万平方米，共有 3555户，一期是多层，有 850户，二期由多层和小高层组成，有 735户，一 二期多层住宅都是院落式的设计，内设院门 亭子 棋牌石桌等。院落命名以院内的植物的品种科木命名，如木棉院里植物以木棉为主，石榴院 茶花院等。三期由九栋高层组成，共有 440户。四期由十四栋高层组成，共1204户。每期外围一 二层为商铺。锦绣江南物业为综合商住楼，是以 中国传统园林为背景的大型生活社区，管理处奉行“万夏物业 精细管理”的服务理念，曾获得“园林式 花园式，市绿色社区和青年文明号”等光荣称号。
二 实习内容：
锦绣江南是一个提供有 偿物业管理服务的机构，是为业主提供一个安全 整洁 舒适 有 序 放心 温馨 详和的一个居住场所，管理面积大，设施设备多，管理要求高，我主要从以下方面进行实习。
〈一〉安全护卫队伍成了 小区的一道亮丽的风景线：
管理处根据安全管理要求设置了 监控岗 指挥岗 广场岗 大门岗等各种保安岗位，并且岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时安全保卫。管理处建立并完善各项治安管理规章制度，对新招聘的保安员首先进行业务知识培训，包括公司概况，小区的基本情况 职责 纪律 制度和各种突发事件的处理流程等，其次不 断的加强对员工业务知识培训，军事练习，内务管理等，实行了 半军事化管理，从而增强保安员的工作‘责任’心与整体素养，同时服务意识也得到了 强化，安全保卫工作 中，往往采取了 人工防范与智能防范相结合，一般巡逻与重点防范相结合等工作方式，保证了 小区的安全，在 工作之余保安员还为业主提供了 各种各样的服务，大大的融恰了 员工与业主之间的关系。
消防管理上，管理处组建了 一支义务消防队，根据消防法规定建立健全各项规章制度，对义务消防队配备各种消防器材。且制定年 月培训计划，定期进行 学习与练习。日常消防管理 中，管理处严把审批关，定期进行消防检查，与‘责任’单位签订消防安全‘责任’制，操纵易燃易爆物品等;并按[深圳经济特区消防条例]要求每年与业主进行消防联合演练一次。因此安全护卫队伍在 鸟语花香的锦绣江南里形成了 一道亮丽的风景线。
〈二〉鸟语花香 景色怡人――绿化管理：
锦绣江南整个小区的设计风格宛如江南，小亭 瀑布 水池 树木 花草配置合理加上管理处的精心 细心管理 修剪 养护，对一草一木的悉心呵护这就道出了 一道美丽景色。鸟儿清晰的叫声，清亮流水声，使人感觉进入江南一般陶醉，鸟语花香。这就是锦绣江南获得“园林式 花园式小区 市绿色社区和青年文明号的光荣誉称号的原因吧，当然这离不 开管理处专业精心的绿化管理才干为业主提供了 一个优良和谐的居住环境。
〈三〉严格的清洁消杀管理，确保了 小区安宁：
管理处在 小区内张帖了 必要的清洁温馨提示，提醒业主和用户爱护环境，文明居住，也制定了 保洁职责，纪律和规章制度，按工作量划分区域，并设专员巡逻，发明问题及时处理，确保小区内的卫生整洁。在 四害问题上，管理也设立专
职人员和建立健全了 管理制度，实行“一周一杀”，在 昆虫繁殖季节实行“一周二杀”，并在 不 同的方位 角度设立了 灭蚊网，两种方法同时使用，消灭四害保证了 小区的安宁。
〈四〉注重物业管理的基础工作――设备管理：
对于设备的管理，在 实习 中看到管理处已建立并完善设备管理制度，在 日常管理 中实行片区负责制，实行日常巡查，定期检查(周检 月检 半年检 年检)，保养，维修(小修 中修 大修)，清洁等并记录在 案，发明问题及时解决。如消防设备 发电机等每月试运行一次，电梯半个月保养一次，并定期检修， 中共 中央空调则定期清洗，检查，化验水质等，保证设备使用附合安全管理上的5S要求，并保证任何情况下设备的正常运转。这为物业管理后面的管理工作打下了 良好的基础，也体现了 管理处的专业与负责。
〈五〉重视社区文化建设：
社区文化铸造欢乐与和谐，锦绣江南管理处也不 例外，对社区文化做出了 年计划，月计划，并设立社区文化专管员平时收集小区内有 娱乐特长的业主，在 开展活动时按计划组织演练，同时也组织内部员工进行节目演练，使每次活动都组织得有 声有 色，节目里有 动感的也有 幽默的有 古戏也有 现代舞蹈有 美妙的歌声也有 武术表演，每次都组织得很圆满。如：春节联欢晚会和三月学雷锋活动 中秋之夜等其他法定节假日，通常是根据每一个节假日的性质组演活动。这不 但增加了 社区气氛，同时也增添了 一份色彩。让小区变得更和谐。
〈六〉重视人力资源的有 效管理：
该企业在 招聘管理人员时要求必须毕业于物业管理专业的人员，招聘维修人员时须具备相关技术条件的多面手，并持证上岗，招聘保安人员时须退伍军人或从事相关行业二年以上者并对其身高 体质 知识 品行心理素养等进行严格考核。在 上岗前后都有 精密培训计划的进行培训，如公司概况 小区的基本情况 职责 纪律 制度和各种突发事件的处理流程等，除此之外还为各类专业人员提供了 专业培训的 学习机会，不 断的增加更新专业知识，使员形成了 一种积极向上的 学习和竞争氛围，与此同时还根据各岗位的工作职责，制定了 考核办法，考核标准等考核机制并逐步的完善，从而提高了 员工的个人素养 管理水平和管理效益，为企业的发展壮大做好了 后备力量，保证企业的良好形象，这离不 开人力资源的有 效管理。
〈七〉资料管理的有 序 规范：
锦绣江南的资料管理主要有 一些质量管理体系的各类资料 业主资料 业主装修资料 广告租赁协议 公司来文 内部通知 投诉回 及工程图纸 消防设备图纸 规划图纸地等资料的整理，管理处对这些资料的管理做到了 管理有 序 规范 清晰 及时 完整及具体记录，每一个挡案柜分期分类，并作了 具体的编号，从远处看过去像一列列整洁的队伍，查阅非常方便。一些重要文件和资料也做了 一些备份对过期资料作了 及时的更换，确保资料的及时有 效和准确性，达到资料管理的要求。
三 小区管理须要完善的地方：
〈一〉消防管理有 待加强
锦绣江南的消防管理虽制定了 规章制度，培训， 学习也有 计划的进行以及一些明显消防标识，但在 管理上还有 些走过场，走形式的现象，对消防要求不 够严格，消防通道还有 被占用的现象，这是在 消防管理 中不 可忽视的现象，也应整改 完善以确保业主的安全为宗旨。
〈二〉维修工作应及时有 效
参观 学习 中我观察到小区内有 很多铁器生锈 房屋外油漆脱落没有 及时的维修。从这些细微小节 中会让业主们看到管理处在 管理 中呈现的漏洞同时也会影响到管理处的形象，也会影响到小区业主公共物品的使用寿命，从而增加物管成本。事虽小但却能反应出管理漏洞，物业管理无小事，关系到业主的事，再小的事也应放在 心上，及时解决 处理好。
四 实习体会：
短暂的实习转眼而过，回忆实习的过程 中既有 收获的喜悦，也有 遗憾，首先是通过实习加深了 我对物业管理知识的了 解，丰富了 我的物业管理知识，使我对物业管理有 了 更深层次的熟悉;其次由于时间的短暂让我感到有 些遗憾，因为这对物业管理的有 些实际工作的熟悉仅仅停留在 表面上，末能亲身感受，所以也未能领会物业管理的精髓所在 ，特殊是对广告租赁 财务管理 设备管理的了 解深入不 够，也仅仅存在 理论知识上，在 以后的工作 中还需要加强这些方面的 学习。
通过这次实习我了 解了 万夏居业锦绣江南管理处的组织机构，运作方式，管理服务内容，管理服务的规章制度， 学习了 管理人员和操作人员的工作经验和优秀品质，同时还将万夏居业的管理实践经验与我所学的物业管理理论知识相结合，让我真正看清了 物业管理这个朝阳产业的辉煌前景，使我受益非浅。这次实习我更加地熟悉了 物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的 学习，更重要的是要把物业管理理论与实践密切结合。物业管理作为微利行业它提供的产品是一种无形的服务，也是一种全方位，多功能的管理，同时也是一种平庸 琐碎 辛劳的服务性工作，因此在 实际工作 中，应从业主的需求出发，以服务业主为 中心，树立方便业主，全心全意服务业主的服务理念，不 断的 学习创新，为业主提供一个安全舒适 温馨的居住环境，让我们一起来为物业管理这新兴的朝阳产业树立起新的里稳程碑。
物业管理实习报告4
一 优化客户管理和服务流程。
物业管理利用“一站式服务”web系统管理房屋资源信息 客户数据信息 财务管理 以及服务管理即服务报修申请等信息系统。各种模块系统记录相关的数据资源。房产资源主要记录与房屋建设 竣工检验，房屋维修等;客户数据信息则记录该小区内业主与租户的信息;财务管理记录各种收入与支出明细;服务管理记录用户报修与维修服务进程的记录。该系统具有 方便 快捷的优点，能为物业管理服务提供数据支持。但在 我看来，但是仍有 很多方面需要改善。比如服务管理模块系统开放程度不 够，用户利用此报修并不 多，主要还要通过电话由专人接受报修与跟踪。如此一来，信息化应用就不 到位，各种资源成本在 信息化的助力下并未得到有 效的降低。对此，应该完善服务管理系统，重新设计服务流程，分离管理与服务系统，加强宣传与开放，促使用户更多的利用该系统报修。
二 推行 倡导“以人为本”服务理念。
物业管理必须树立以人为本的服务理念，倡导人性化服务，实施以人为本的服务措施，提高服务效能，把客户的满足作为物业管理的追求。美佳物业管理公司利用相关数据指标与员工绩效考核有 效的结合，通过严格的规章制度实现。并推出“安保”和“健康物业管理模式”标准化服务模式，使员工在 意识层面上确立什么样的服务符合业主的需求。充分发掘安保人员的服务意识与专业技能，以建立的安保服务社区。注重生态与人文的和谐和互补，塑造健康的人居环境，达到生活与健康同在 ，生活与艺术同在 ，生活与自然同在 。
三 优化安保系统，提高物业管理形象。
保安作为小区的把门人，肩负着小区的安全保卫工作，同时也是物业管理团队的对外形象窗口，也直接影响业主对物业管理公司的信任程度。所以建立健全物业管理安保系统，包括安保设施设备 安保人员素养与队伍建设。是物业管理公司工作开展与企业发展的重要条件。
四 事务管理工作精细化。
在 物业管理实际工作 中，面对都是一些简单而重复的琐碎事情，物业管理成员天天仍然用非常饱满的热情，认认真真做好每一件事情，为业主提供良好的居住环境做好后勤工作。这些都有 赖于从操作程序上制定明细的流程，创立和实行精细化管理，从细节做起，从小事做起，从平庸事做起。同时，公司设立严格的奖惩制度，规范员工的作为，使其知有 所为，有 所不 为。
短暂的实习使我从实践 中总结过去所学的知识，扩宽了 对物业管理的视角。目前，我从事的是计算机信息服务行业，所以在 对服务的理解与应用上有 更多的切实感受，在 服务行业，虽然我们做的工作面对的是物，但最终我们是为客户服务的，所以我们要在 做好物的工作的基础上，更多的要做人的工作，究竟人是服务的根本所在 ，物业管理也一样。总之，经过此次实践，我得到了 真正的切实的实践经验，综合所学的理论知识，这将会为我走进并做好物业管理奠定了 坚实的基础。
物业管理实习报告5
一 实习单位概况
唐山宏达物业管理有 限公司成立于19__年，注册资金50万元，具有 物业管理国家资质，是唐山宏达房地产开发有 限公司的下属公司。
唐山宏达房地产开发有 限公司是唐山市规模的房地产开发及投资企业之一，公司注册资本为2000万元，拥有 资产2.12亿元，具有 房地产及其他基础设施综合开发的国家贰级资质。公司成立至今已先后开发建设完成了 唐钢高层 裕华附楼 裕丰楼 怡和楼 阳光大厦 绿锦园 唐人起居 风华时代等众多商业 民用或综合项目。多年来，公司秉承“百年大计，质量第一，回报社会，服务人民”的开发指导思想，倡行“人本主义”的开发理念，实施品牌战略，在 社会上赢得了 不 蜚的口碑，历年多次获得省市“先进单位”殊荣。
我所在 的小区唐人起居是20__年建成并投入使用的，它位于翔云道南侧，西邻卫国北路，东邻华岩北路和建设路，周边有 华北煤炭医学院 唐山学院 河北理工大学等院校，交通便利，紧邻大润发等购物场所，其地理位置十分优越。该小区由五栋板式小高层住宅组成，每栋9层带电梯，总面积约4万平方米，现浇钢筋混凝土剪力墙结构，地下停车库停车位占总住宅套数的60%，由北京 中华建规划设计钻研院设计，唐山建设集团施工。小区内环境幽雅，园区 中有 一个大的健身广场，设有 大量健身器材，为业主的休闲娱乐提供了 场所。
该小区是一个智能化全封闭式管理的小区，小区内部设有 八大安防系统，并有 保安24小时站岗巡逻。小区属于高档社区，其物业费为每月1.65元每平米，但公司只收取1.5元。
唐山宏达物业管理有 限公司――唐人起居管理处共设有 三个部门：经理室 综合部和监控室，根据各部门的需要配备了 相应的工作人员。
二 实习内容
在 唐山宏达物业管理有 限公司实习期间，我对物业公司各个岗位的工作都有 了 一定的了 解，并且都亲自进行了 实践。
第一周经理安排我熟悉公司情况和各项规章制度，了 解唐人起居小区的整体情况，以及各个部门的工作内容。通过和同事交流及对小区的参观，对公司和整个小区有 了 一个全面的熟悉。第二周经理分配给我一些简单的工作，主要是协助其他同事工作，如：整理资料，张贴一些通知 规章制度等，帮助房屋管理员联系维修师傅，在 监控室帮助监控员监控小区情况等。第三周经理安排我接听电话，要求我做好记录，及时向综合部或经理汇报情况。同时经理还教我如何和业主沟通，如何解决一些问题等。第四面至第六周我被安排到各个部门去了 解各岗位的具体工作，我先后去了 监控室 保安队 保洁部 维修部 绿化部。在 监控室我了 解了 我们小区的各种智能化设备，同时熟悉了 小区内安装的八大系统，通过在 监控室的 学习对智能化管理有 了 一个全新的熟悉。在 保安队 保洁部 绿化部了 解了 各个岗位的具体职责和工作内容。在 维修部过的最有 意思，天天跟着维修师傅去给业主修东西，使课上学到的许多设备设施的知识在 实际生活 中都得到了 运用。维修师傅还会定期对小区内的各种设备设施进行检修，维护保养等。
总之，实习这段时间，接触到了 很多东西，也学到了 很多东西，第一次真正的感受到了 物业工作 中的苦与乐。物业管理工作 中遇到的好多事情都很小 很繁琐，但每一件事情都需要我们认真的去对待，任何一个小的疏漏都会使小事变成大事。
三 实习收获
通过在 物业公司一个多月的实习，我熟悉到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的 学习，更重要的是要把实践与理论两者密切相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位 多功能的管理，同时也是一种平庸 琐碎 辛劳的服务性工作。因此，在 物业管理实际工作 中，要时刻 牢记物业管理无小事，以业主的需求为 中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不 断 学习，不 断创新，与时俱进，为业主提供整洁 优美 安全 温馨 舒适的居住环境。
在 物业公司实习这段时间，我接触到了 物业管理 中的各种工作，并在 同事的帮助下都亲自实践了 一遍。在 这一过程 中，我学到了 物业管理工作 中的具体业务知识，丰富了 我所学的专业知识，也为以后的工作奠定了 基础。在 实习期间，我也体会到了 宏达物业的优势，这与宏达人辛勤工作 勇于创新 与时俱进 敢于挑战的‘精神’是分不 开的。由此我们可以联想到物业做为21世纪的朝阳产业，需要的不 正是这种‘精神’吗!
在 物业公司的实习过程 中，我还学到许多智能化管理的知识，课本上的那些理论知识得到了 很好的实践，如：保安对讲系统 出入口操纵系统 停车库管理系统 电视监控系统 防盗报警系统及巡更系统等，这些楼宇智能化设备的使用，大大增强了 小区内的安全性，也提高了 物业安防管理的质量。
四 实习体会及建议
㈠ 实习体会
1. 通过实习，我熟悉到物业服务企业要通过不 断培育自身核心专长，创特色服务，以此来提升其核心竞争力。
物业服务企业可以利用网络 电子商务 科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有 效地开发 整合 利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务” “保安”的特色管理服务。从而，实现了 高效的管理运作，解决了 业主的奔波之苦，创新了 一种无微不 至 无所不 在 的服务，提升了 服务效率，提高了 业主满足度，提升了 物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了 公司在 激烈的市场竞争 中的核心竞争力。
2. 要加强物业服务企业与业主之间的沟通交流。
物业服务企业可以在 小区内设立生活服务 中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不 同的年龄 不 同的爱好与爱好 不 同的层次等，有 针对性地开展日常的社区活动与主题活动。通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强物业服务企业与业主 业主与业主之间的沟通交流，营造一种浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
3. 物业服务企业要重视对设备的日常管理。
对于设备管理，要建立设备卡片，做好设备的日常检查巡视，定期进行检查 保养 维修 清洁，并认真作好记录，发明问题及时解决。
4. 物业服务企业要建立完善的安保队伍。
安全管理处的保安管理设巡逻岗 监控岗 指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度，对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，注重岗位形象 礼节礼貌 应急处理能力等。强化其服务意识，树立“友善与威严共存 服务与警卫并在 ”的服务职责，安保人员在 做好治安管理工作外，还应为业主提供各种服务。
㈡ 物业管理工作 中存在 的问题及建议
1. 物业管理 中存在 的问题
⑴ 内部管理不 规范。由于部门分工不 明确，制度不 够健全，一些程序化 规范化的工作流程缺失，其管理不 够精细，再加上物业管理 中牵扯到的问题很多，大多数精力都放到了 处理各种关系上，如：与集团公司之间的关系，与行政部门的关系，与业主之间的关系等，处理好这些关系有 利于自身的发展，但却因此忽视了 内部管理，所以也会影响物业管理工作的正常进行，
⑵ 责权利不 明。这是影响物业服务企业发展的主要障碍，它包括两个方面：一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了 建设与管理不 分的局面，无形之 中增加了 物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题 设备设施配备问题，都可以较好的商议解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了 多头管理，影响了 物业管理服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面是各物业管理处内部 各岗位之间权责不 明，岗位职责分工不 合理，人员配备不 科学，造成了 工作效率低下，人员富余，使一些工作不 能正常 快捷有 效的完成，大大影响了 服务水平的提高。
⑶ 缺乏专业管理人员。由于物业服务企业从业人员相对缺少专业知识，大部分是 中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念 资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了 服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
2. 对改善物业服务企业现状的建议
⑴ 明晰权力和‘责任’。一个物业服务企业欲走品牌之路，就必须独立发展，明确与总公司之间的关系，分清‘责任’界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业服务企业应负的‘责任’。此外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有 事做，事事有 人管”，明确各部门员工的职责与权利。
⑵ 建立 健全规章制度。一个成功的企业一定要有 一套科学 合理 适合本企业特点的规章制度，来规范员工的行为。要树立自己的物业品牌，必须要以健全规章制度作为保障。这包括制订质量保证制度 收费管理制度 财务制度 岗位考核制度等一整套必备的制度，还应包括物业管理服务工作流程 投诉受理程序 报修维修程序 紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。惟独 健全这些规章制度，并积极落实，才干打造一个成功 的企业，才干树立自己的物业品牌。
⑶ 改善物业管理环境。改善管理环境，就要兴顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在 不 必要环节上的开支，将其用于改善设备 设施。在 资金有 限的情况下，限度的提供优质服务，尽努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常的运作。
⑷ 提高员工素养。惟独 提高员工整体素养，才干形成优秀的团队，才干打造成功的企业，才可以树立物业服务企业自己的品牌。提高员工素养可以从以下两点入手，一是引进人才;二是内部培训。
⑸ 建立企业文化。物业服务企业的服务特性决定了 其必须从文化层面上去提高员工素养，惟独 建立起适合本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业‘价值’观，以此规范员工的服务水平 服务态度和服务意识。这样才干促进企业的正常运行 高速发展。
总之，一个优秀的物业服务企业其管理要“寓管理于服务”之 中，以专业化管理方式向业主 使用人提供全方位配套服务。物业服务企业在 关注自己的服务是否能让业户更满足的同时，应以有 效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主 使用人的经济负担，以达到自我完善 自我运转 自我发展的目的。
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